Ist ein Leerverkauf die richtige Wahl?

Mit dem Rückgang der Hauswerte in den letzten Jahren sind einige Hausbesitzer, die auf dem aktuellen Markt verkaufen müssen, gefangen, da sie mehr schulden, als ihr Haus wert ist. In dieser Situation kann der Leerverkauf zu einer praktikablen Option werden.

Was ist ein Leerverkauf:

Ein Leerverkauf ist einfach ein Verkauf, bei dem der Erlös nicht ausreicht, um alle ausstehenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Verkauf des Eigenheims zu decken, einschließlich Hypothek oder Hypotheken, unbezahlter Grundsteuern, Anwaltskosten, Titelkosten, Provisionen usw. Dieser Mangel würde verlangen, dass der Verkäufer Geld zum Abschluss bringt oder eine "kurzgeschlossene" Auszahlung mit seinem Kreditgeber aushandelt. Der Kreditgeber ist nicht verpflichtet, dem zuzustimmen, aber viele werden es tun. In den meisten Fällen wird ein Leerverkauf von Verkäufern versucht, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen oder in Verzug geraten sind und nicht mehr in der Lage sind, ihre Zahlungen fortzusetzen.

Der Prozess:

Es gibt viele Missverständnisse über den Leerverkaufsprozess und die Rolle des Kreditgebers, selbst bei einigen Realtor®s. Die Rolle des Kreditgebers des Verkäufers ist nichts anderes als die eines Eventualverbindlichen. Dies kann je nach Zustand variieren, je nachdem, ob es sich um einen Titel-Theorie-Zustand oder einen Pfandrecht-Theorie-Zustand handelt. Diese Informationen gelten für Illinois, ein Staat mit Pfandrechtstheorie (der Eigentümer besitzt das Eigentum und der Kreditgeber ein Pfandrecht an dem Grundstück).

Der Verkäufer besitzt das Haus und ist letztendlich derjenige, der mit Hilfe seines Vertreters ein Gegenangebot annimmt, ablehnt oder vorschlägt, sobald ein Angebot eingegangen ist. Wenn das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, erfolgt dies unter der Bedingung, dass der Kreditgeber sich bereit erklärt, den Nettoerlös aus dem Verkauf als vollständige Begleichung der geschuldeten Beträge zu akzeptieren. Ich hatte mehr als eine Gelegenheit, in der ein Agent, der für einen Käufer arbeitet, fragt, wann sein Angebot bei der Bank eingereicht wird, noch bevor der Verkäufer zugestimmt hat, es anzunehmen. Es kann die Verwirrung erhöhen, wenn mehrere Angebote eingehen. Einige denken, dass alle Angebote dem Kreditgeber vorgelegt werden müssen. Dies ist nicht korrekt. Alle Angebote müssen dem Verkäufer und nicht dem Kreditgeber vorgelegt werden. Das Ziel des Listing Agent sollte darin bestehen, das bestmögliche Angebot zu erhalten und damit der Transaktion die bestmögliche Chance zu geben, tatsächlich abzuschließen.

Wie stehen die Chancen für einen erfolgreichen Abschluss?

Sie sind tatsächlich besser als früher. Heutzutage ist es für Banken sinnvoll, ernsthaft über die Annahme eines Leerverkaufs nachzudenken, da sie in vielen Fällen insgesamt mehr Geld verdienen als den gesamten Zwangsvollstreckungsprozess durchlaufen, das Haus zurücknehmen und es als REO (Real Estate Owned) vermarkten. Illinois ist ein gerichtlicher Zwangsvollstreckungsstaat. Einige Staaten sind nicht juristisch. Die gerichtlichen Zwangsvollstreckungen dauern viel länger. In Illinois kann der Prozess ein Jahr oder länger dauern. Es gibt einige Staaten, die mehr als 3 Jahre dauern. Wenn Sie bedenken, dass die Bank in den meisten Fällen nichts erhält, während sich der Prozess hinzieht, erkennen Sie ihre Motivation, andere Optionen in Betracht zu ziehen. Hinzu kommen die Verschlechterung des Eigentums während dieser Zeit und die zusätzlichen Transportkosten sowie die Vorteile für die Bank. Die Bank in dieser Situation sucht ähnlich wie der Hausbesitzer nach dem besten Weg, um ihre Verluste zu begrenzen.

Die Vorteile eines Leerverkaufs:

Kreditgeber erlauben dem Verkäufer im Allgemeinen nicht, den Verkaufserlös zu erhalten. Dies ist fair, wenn Sie bedenken, dass die gesamte Grundlage des Leerverkaufs darin besteht, mit dem Kreditgeber zu verhandeln, um ihn dazu zu bringen, weniger als das zu nehmen, was er schuldet. Die einzige Ausnahme, die ich hier gesehen habe, war vor Jahren, als wir aufgrund eines Fehlers um 0,06 USD aus dem Gleichgewicht gerieten. Die Titelfirma hat dem Verkäufer tatsächlich einen Scheck über sechs Cent ausgestellt! Als Verkäufer in dieser Situation muss man bedenken, dass der Kreditgeber, wenn er dem Leerverkauf zustimmt, dem Verkäufer erlaubt, eine Zwangsvollstreckung in seiner Akte zu vermeiden, die ihm viele Jahre folgt. Darüber hinaus lassen die meisten Leerverkäufe den Verkäufer aus der Verschuldung heraus, ohne wegen eines Mangels verfolgt zu werden. Diese beiden Dinge sollten die Motivation sein, die Sie brauchen. Es gibt keine Garantie für den Erfolg, aber die Mühe lohnt sich auf jeden Fall.

Wen solltest du anrufen?

Diese Transaktionen sind nicht für Anfänger. Es gibt keinen Ersatz für Erfahrung, wenn es darum geht, durch diesen Prozess zu navigieren. Ein erfahrener Agent und Anwalt sind entscheidend. In dieser Situation ist es sinnvoll, viele Fragen zu stellen. Für Makler stehen spezielle Leerverkaufs- / Zwangsvollstreckungskurse zur Verfügung. Einige sind sehr lohnenswert, aber diese Kurse allein machen den Agenten nicht unbedingt zu einem Experten. Ein Agent, der von einem Verkäufer empfohlen wird, der diesen Prozess durchlaufen hat, ist definitiv jemand, mit dem es sich zu sprechen lohnt.

Was kostet es?

In den meisten Fällen kostet es Sie nichts, es sei denn, der Agent erhebt eine Vorabgebühr für die Auflistung des Hauses. Alle Agenten verhandeln ihre eigenen Gebühren. Es sollte Sie nichts kosten, mit einem Agenten zu sprechen und Informationen zu erhalten. Alle Provisionen und sonstigen Abschlusskosten, die ein Verkäufer normalerweise zahlen würde, werden berücksichtigt. Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, stimmt er dem Nettobetrag des Verkaufs zu, sodass im Wesentlichen der Kreditgeber Ihre Abschlusskosten trägt. Für jemanden, der vor einer Zwangsvollstreckung steht, kann ein Leerverkauf eine hervorragende Lösung sein.

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