Der Wohnungsmarkt von heute …
Willkommen auf dem Immobilienmarkt nach 2008. Die Zinssätze sind unglaublich niedrig, die Qualifizierung für eine neue Hypothek ist unglaublich schwierig, und der Verkauf Ihres Eigenheims auf herkömmliche Weise bietet möglicherweise keinen großen Gewinn mehr.
Tage auf dem Markt …
Der schnelle Verkauf Ihres Hauses auf diesem Wohnungsmarkt scheint eine unmögliche Aufgabe zu sein. Die durchschnittlichen Markttage in Südtexas liegen bei 190 Tagen. In meiner Heimatstadt Harlingen, TX, ist ein volles Jahr auf dem Markt keine Seltenheit. Mit dieser Art von Bearbeitungszeit für einen Hausverkauf könnte es sich als nachteilig erweisen, wenn Sie sich in einer Situation befinden, in der Sie Ihr Haus schnell verkaufen müssen.
Es gibt nur einen Grund, warum ein Haus nicht verkauft …
Ihr Haus ist nicht zu hässlich oder heruntergekommen, also machen Sie sich keine Sorgen. Ich bin fest davon überzeugt, dass es nur einen Grund gibt, warum sich ein Haus oder ein Wertgegenstand nicht verkauft, und das ist der Preis! Ich habe bereits erwähnt, dass Immobilienmakler den Preis nicht festlegen. Ich möchte einen Änderungsantrag stellen. Ich muss hinzufügen, dass der Steuerwert auch mit einem Körnchen Salz genommen werden sollte. Der Markt legt den Preis fest, Adam Smiths unsichtbare Hand bei der Arbeit. Zeigen Sie mir ein heruntergekommenes, heruntergekommenes, heimgesuchtes Zuhause, und ich zeige Ihnen den richtigen Aufkleberpreis. Wie können Sie Ihr Haus schnell verkaufen und trotzdem mit Gewinn davonkommen?
Vergiss das Haus, das ist nicht das Kapital …
Auf dem heutigen Immobilienmarkt ist es wichtig, die traditionelle Denkweise loszulassen. Der Verkauf Ihres Eigenheims muss kein langsamer und schmerzhafter Prozess sein, und der schnelle Verkauf Ihres Eigenheims bedeutet nicht, dass Sie es mit einem hohen Rabatt verkaufen müssen. Wenn das Haus nicht schnell verkauft werden kann, verkaufen Sie die Hypothek. Die Menschen brauchen einen Ort zum Leben. Wenn Sie bereit wären, ein kleines Risiko einzugehen, könnte der Verkauf des Hauses unter einem sogenannten Wrap zu großen Gewinnen führen. oder zumindest erlauben Sie Ihnen, die Eigenschaft gut zu verlassen.
Erzähl mir von diesem Wrap …
Ich bin kein Anwalt und spiele auch keinen im Fernsehen. Sie haben also kein Glück in der Rechtsabteilung. Ich schlage vor, Sie machen sich mit den Gesetzen Ihrer Bundesstaaten vertraut. Diese Informationen finden Sie im Internet. Ich kann nur für meinen Zustand sprechen, und selbst dann ändern sich die Dinge! Nach texanischem Recht ist es legal, Ihr Haus unter einem Wrap Note zu verkaufen. Ein Wrap ist eine Form der Eigentümerfinanzierung. Dies bedeutet, dass Sie im Wesentlichen die Bank werden und der bestehenden (Ihrer Hypothek) eine neue Hypothek hinzufügen. Dies kann den Hausverkauf erheblich aufwerten, da sich der neue Käufer nicht für einen Bankkredit qualifizieren muss. Für den Käufer ist es schwierig, einen niedrigeren Preis auszuhandeln, wenn er um eine Eigentümerfinanzierung bittet.
Vorteil einer Verpackung …
Der Vorteil einer Wrap-Transaktion besteht darin, dass Sie (der Verkäufer) Ihr Haus schnell verkaufen können. Oft können Sie mit Gewinn verkaufen, aber warten Sie, es gibt noch mehr! Sie können damit einen monatlichen Cashflow erstellen. Da Sie dem Darlehen Zinsen hinzufügen, sagen wir 11% -12%. Sie verdienen auch Zinsen vom Geld der Banken. Einfach ausgedrückt, verkaufen Sie Ihr Haus für 10.000 bis 20.000 US-Dollar mehr als Sie es mit herkömmlichen Methoden verkaufen könnten. Sie erstellen eine neue Note (Schuldschein) für den zusätzlichen Betrag und verlangen 10% des Kaufpreises im Voraus in bar. Ich fasse es zusammen: 200 bis 300 US-Dollar monatlicher Cashflow, 20.000 US-Dollar, die vom Käufer bezahlt werden müssen, wenn er sie jemals verkaufen möchte, und ein schönes Stück Kleingeld im Voraus! Sie könnten dann Ihre neue Notiz nehmen und sie an einen Notizkäufer verkaufen, aber das ist für einen anderen Artikel. Wenn Sie den Betrag amortisieren, werden Sie feststellen, dass Sie über die Laufzeit des Kredits einen erheblichen Wohlstand geschaffen haben, wenn der Käufer nicht refinanziert. 100.000 US-Dollar bei 12% Zinsen für 30 Jahre sind ungefähr 373.000 US-Dollar. Wenn der Eigentümer refinanziert, wird Ihr 20.000-Dollar-Schein bezahlt.
Es ist nicht alles Sonnenschein und Regenbogen …
Wenn Sie wirklich ein Ökonom wie Sie sind, kennen Sie das Sprichwort "Es gibt kein kostenloses Mittagessen". Eine Wrap-Transaktion ist mit verschiedenen Risikofaktoren verbunden. Erstens gibt es die Due-on-Sale-Klausel, die der Bank die Möglichkeit gibt, das fällige Darlehen zu kündigen, wenn die Urkunde übertragen wird. Dies ist ein Risiko, das Sie kennen und akzeptieren müssen. Sehr wenige Kredite werden fällig, es sollte nur dann zum Problem werden, wenn die Bank ihr Geld nicht mehr erhält. Das zweite Risiko besteht in Form Ihres neuen Käufers. Was ist, wenn sie aufhören zu zahlen? Die schnelle Antwort lautet: Sie hören nicht auf zu zahlen. Die Bank sieht niemals eine verspätete Zahlung, da Sie die Zahlungen weiterhin ausführen werden. Sie sollten einen Teil dieses Vorabgeldes und des monatlichen Cashflows gespart haben, um in einem solchen Szenario zu helfen. Die gute Nachricht ist, dass Sie die Käufer schnell ausschließen und das Haus auf die gleiche Weise wie zuvor weiterverkaufen können. Außerdem erhalten Sie eine weitere Anzahlung, um die Verluste auszugleichen.
Umgang mit Risiken …
Wir alle haben eine unterschiedliche Risikotoleranz. Denken Sie daran, dass die reichsten Menschen in Amerika keinen Wohlstand geschaffen haben, indem sie auf Nummer sicher gegangen sind. Das Eingehen von Risiken ist nur ein weiterer Teil des Lebens. Vor diesem Hintergrund ist es sehr ratsam zu lernen, Ihr Risiko nach Möglichkeit zu senken. Sie können sich viel Ärger ersparen, indem Sie Ihre Käufer vorqualifizieren. In Texas ist dies gesetzlich vorgeschrieben.
Haben Sie Ihre Enten in Ordnung …
Von Anfang bis Ende ist es immer ratsam, einen guten Immobilienanwalt zu haben. Stellen Sie sicher, dass der Anwalt Ihnen helfen kann, wenn Sie die Käufer ausschließen müssen. Sie werden nachts viel besser schlafen, wenn Sie wissen, dass Sie einen Plan haben und jemanden, der Ihnen bei der Ausführung hilft, wenn die Dinge nach Süden gehen.
Willst du nicht die Beinarbeit machen? Rufen Sie einen guten Großhändler …
Ein sachkundiger Großhändler sollte in der Lage sein, alle beweglichen Teile dieser Art von Transaktion unter einen Hut zu bringen. Zusätzlich zu einem guten Team von Abschlussagenten und Anwälten haben sie möglicherweise bereits einen Käufer! Denken Sie daran, dass sich Großhändler in eine Prinziprolle einfügen müssen, um eine solche Transaktion zu ermöglichen. Dies bedeutet, dass sie Ihr Käufer sein werden, Sie verhandeln alles im Voraus. Sobald er oder sie ein angemessenes Interesse an der Immobilie hat, können sie nach einem neuen Käufer suchen, der ihren Platz einnimmt. Der Großhändler verdient sein Geld mit der Abtretungsgebühr.
Wort an die Weisen ..
Wie immer ist es gut, selbst nach den Gesetzen und Vorschriften des Staates zu suchen. Ich empfehle dringend, viele Fragen zu stellen. Dieser Rat ist etwas, das ich praktiziere, selbst wenn ich technisch fertig bin und Fragen stelle. Es gibt keine Entschuldigung dafür, keine eigenen Hausaufgaben zu machen.
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